【作者按】随着我国房地产市场政策转向“去库存”，国家逐步推出了鼓励房地产交易的税收优惠政策。财政部、国家税务总局于2015年3月30日发布《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》（财税〔2015〕39号），营业税免征期从5年恢复至2年。财政部、国家税务总局、住房城乡建设部于2016年2月17日又发布了《关于调整房地产交易环节契税 营业税优惠政策的通知》（财税〔2016〕23号），加大了对个人住房交易的契税、营业税优惠，取消了对普通住房和非普通住房的差别待遇，自2016年2月22日起执行。
为了方便大家全面了解我国现行的个人住房交易税收优惠政策，笔者专门整理如下，供参考。
1、个人所得税（卖方）
自2010年10月1日起，对个人住房转让所得征收个人所得税原则上实行核定征税，核定征税的比例暂按1%确定。对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得免征个人所得税。对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。
政策依据：
（1）《关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》（财税[2010]94号）
（2）《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税的有关问题的通知》（国税发〔2006〕108号）
（3）《财政部国家税务总局建设部关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》（财税字[1999]278号）
2、营业税及城市维护建设税和教育费附加（卖方）
自2016年2月22日起，个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征营业税。
政策依据：
《财政部、国家税务总局、住房城乡建设部关于调整房地产交易环节契税 营业税优惠政策的通知》（财税〔2016〕23号）
3、土地增值税（卖方）
自2008年11月1日起，对个人销售住房暂免征收土地增值税。
政策依据：
《财政部国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税〔2008〕137号）
4、契税（买方）
自2016年2月22日起，对个人购买90平方米及以下的家庭2套以内（含2套）（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）住房，减按1%税率征收契税；对个人购买90平方米以上的家庭唯一住房，减按1.5%税率征收契税；对个人购买90平方米以上的家庭第二套改善性住房（指已拥有一套住房的家庭，购买的家庭第二套住房），减按2%税率征收契税；对个人购买3套以上（含3套）住房的，一律按江苏省原定3%税率征收契税。商品住房以房地产主管部门契约鉴证时间为准，存量住房以房地产主管部门契约登记受理时间为准。
政策依据：
（1）《财政部、国家税务总局、住房城乡建设部关于调整房地产交易环节契税 营业税优惠政策的通知》（财税〔2016〕23号）
（2）《江苏省财政厅 江苏省地方税务局 江苏省住房和城乡建设厅关于调整我省房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》（苏财税[2010]33号）
5、印花税（买卖双方）
自2008年11月1日起，对个人销售或购买住房暂免征收印花税。
政策依据：
《财政部国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税〔2008〕137号）
特别说明：
（1）个人购房日期的确定。个人按照国家房改政策购买的公有住房，以其购房合同的生效时间、房款收据开具日期或房屋产权证上注明的时间，依照孰先原则确定；个人购买的其他住房，以其房屋产权证注明日期或契税完税凭证注明日期，按照孰先原则确定。
（2）个人转让房屋的日期，以销售发票上注明的时间为准。
（3）上述税收优惠政策仅适用于个人销售或购买住房，不适用个人销售或购买非住房、单位销售或购买住房及非住房。
（4）北京市、上海市、广州市、深圳市暂不实施《财政部、国家税务总局、住房城乡建设部关于调整房地产交易环节契税 营业税优惠政策的通知》（财税〔2016〕23号）第一条第二项对家庭第二套改善性住房的契税优惠政策及第二条营业税优惠政策，上述城市个人住房转让营业税政策仍按照《财政部 国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知》（财税〔2015〕39号）执行。
作者：陈召利 江苏云崖律师事务所 合伙人/律师 | 
